본문 바로가기

전세

전세계약중 부동산 매매는 가능할까? 임차인이 전세계약기간중에 임대인은 부동산을 매각할수있을까? 당연히 가능합니다. 사실 질문자체가 잘못되었습니다. 임차인은 임대인과 전세계약(사용권?)을 했고 이것은 소유권과는 별개입니다. 그러니 임대인이 부동산을 매각하는것은 임차인과의 전세계약과는 별개입니다. 이런 질문을 하시는 분들의 특징은 집주인이 바뀌면 내 전세보증금은 어떻게 되느냐? 라는 걱정때문에 이런질문을 하신것으로 보여집니다. 당연히 승계됩니다. 부동산을 매수한 사람이 전세계약을 승계함으로 전세보증금은 새로운 집주인에게 받으실수있습니다. 그러니 전세계약 중 부동산의 매매문제는 신경안쓰셔도 됩니다. 부동산계약서도 다시 작성하실 필요가 없습니다. 그러니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. *만약 새로운 집주인이 전세보증금의 증액 가능한 범위내에서 전.. 더보기
전세에서 반전세로 전환할때 알면 좋은 글 전세에서 반전세로 전환하는 경우가 있습니다. 전세보증금이 올라서 당장 목돈을 내기 힘들어 오른 보증금을 전월세전환율을 계산하여 내는 경우가 가장 많을 것으로 생각됩니다. 그 외에도 목돈을 투자할 곳이 없어 그냥 월세로 수익으로 마음이 바뀐 집주인이 있을수도 있습니다. 현재 시장분위기로 봐서는 전세보증금 상승으로 인하여 목돈을 마련하지 못해 반전세로 전환되는 경우가 많아 질것으로 예상됩니다. 전세에서 반전세로 전환되는 경우는 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다. 중개사에게 대필료만 내고 다시 작성하시면 됩니다. 전세보증금의 변동이 없다면 특약사항에 종전 계약서 승계를 명시하는게 좋습니다. 이렇게 되면 기존의 확정일자를 유지할수 있게됩니다. 확정일자의 중요성은 모두 알고 계시죠? 2020/05/24 - [.. 더보기
집주인이 대출을 위해서 전입신고를 미뤄달라고 한다면? (+보호받을수있는 경우는?) 집주인이 이상한 부탁을 하는 경우가 종종있습니다. 전세계약 이후 전입신고를 미뤄달라는 부탁이 그중하나입니다. 이런경우는 어떻게 해야할까요? 당연히 안됩니다. 이런경우는 주로 집주인의 대출을 위한 경우입니다. 대출보다 후순위가 된다면 향후 사건(경매)이 발생하면 권리를 보호받지못합니다. 그러니 이러한 부탁은 단호하게 거절하셔야합니다. 집주인이 단순한 부탁을 넘어 금전적 보상을 약속하는 경우에는 더욱 단호하게 대처하셔야합니다. 이런경우는 집주인이 그정도로 대출이 급한 경우로 깡통전세일 경우가 높습니다. 집주인의 사정하더라도 내 돈을 지키기위해서는 단호하게 대처하는 것이 중요합니다. 집주인이 바뀌면서 이렇게 대출을 위해서 세입자에게 요청하는 경우도 있습니다. 이 경우도 마찬가지입니다. 전입신고와 확정일자가 대.. 더보기
전세집이 경매되었다? 전세계약기간은? 전세로 사는 집이 경매물건이 되어버렸다면 어떻게 해야할까? 배당요구통지서를 받으시면 참 황당합니다. 일단 가장 먼저 확인하셔야할건 대항력 여부입니다. 전입신고와 확정일자를 받으셨고, 등기부등본에 선순위시라면 전세보증금을 모두 배당받으실 확률은 올라갑니다. 만약 앞의 대출이 있다면 계산을 한번 해보셔야합니다. 보통 경매낙찰금에서 체납처분비+최우선변제권+국세,지방세 및 가산세 등이 모두 제한 다음 등기부등본의 선순위에게 배당됩니다. 전세금이 3억이고, 낙찰금액이 3억이라고 해도 위의 체납처분비+최우선변제권+국세,지방세 및 가산세를 제하고나면 2억 후반대에서 집주인의 체납금액에 따라 금액은 더 작아집니다. 만약 후순위라면 전세보증금을 다 돌려받기란 더 힘들어집니다. 보통 선순위금액과 전세보증금의 합이 시세의 .. 더보기
집주인이 법인이라면 무엇이 다를까? 보통 전세를 구하시거나 하시면 개인과 개인인 경우가 대부분입니다. 그런데 가끔. 아주 가끔 집주인이 "법인"인경우가 있습니다. 그럼 조금 당황스러우실겁니다. 개인과 개인이 아니니까 대출이나 전세보증금에 대해서 생각을 하게됩니다. 대출은 개인과 개인보다 잘나올까? 전세보증금은 잘 돌려받을수 있을까? 결론만 말씀드리면 "주택임대사업자" 인 법인의 경우 조금 다릅니다. 조금이라고 말씀드린이유는 적용되는 경우도 적용되지 않는 경우도 있기때문입니다. 먼저 대출부분에서 상담이 필요합니다. 사실 대출부분은 함부로 말씀드릴수없는게 개인에 따라 1금융권 2금융권에 따라 천차만별이기 떄문입니다. 하지만 개인에 비해서 대출금액이 감소하실수있으니 정확한건 등기부등본을 가지고 대출담당자님과 상담을 받아보시는게 좋습니다. 다음으.. 더보기
전세계약기간 중 이사를 요구하는 임대인, 이사를 해야하는 임차인 전세계약. 우리나라에만 있는 특이한 제도입니다. 기본적으로 2년을 보장해주는데, 임대인이 임차인보고 집을 비워달라고하면 임차인은 어떻게 해야할까요? 당연히 계약기간동안은 법의 보호를 받을 수 있습니다. 즉, 임대인이 나가달라고해도 안나가도 됩니다. 그냥 계약기간 다 채우며 살아도 됩니다. 그럼 이사를 요구하는 임차인 입장에서는 어떻게 해야할까요? 이사비+중개비+위약금(위로금)을 지급한다고 임차인에게 말합니다. 금액으로 따지면 통상적으로 300만원 안에 정리됩니다. (25평기준) (남은 계약기간이 많을수록 300에 가까워진다고 생각하시면됩니다) 이렇게 제시했는데도 임차인이 안나가시면 방법은 없습니다. 그냥 계약기간이 끝나기를 기다려야해요. 반대의 경우 계약기간을 채우지 못하고 이사를 가야하는 임차인은 어떻.. 더보기
원룸계약전 알아두면 좋은 다섯가지 1. 많이본다 다다익선이라는 말은 원룸알아보실때 통용되는말이아닐까합니다. 많이본만큼 계약후에도 아쉬움이 없어요 보통 계약은 2년이기 때문에 짧아도 한 달, 길게는 세 달 정도 투자해서 최대한 많이 둘러보세요. 2. 꼼꼼히 살펴본다. 수압, 일조권, 방음, 단열, 기타 옵션 및 시설의 관리정도와 파손여부를 꼼꼼히 살펴보세요. 화장실, 주방의 물을 틀어보고, 대변기의 물을 내려보고, 집의 방향이 어디인지, 옵션이 잘 작동하고 잘 관리되어 있는지, 벽지의 관리 여부도 잘 살펴보세요. (새벽지는 혹시나 집이 습해서 곰팡이가생겨 새 벽지로 갈았을수도있습니다) 3. 계약금을 걸기전에 등기부등본 확인. 보통은 중개사를 통하여 계약하기 때문에 큰 문제가 없겠지만, 그래도 등기부등본을 확인해보는게 좋습니다. 계약금도 작.. 더보기
전세금 언제, 어떻게 돌려줘야할까? 세입자에게 언제, 어떻게 전세금을 돌려줘야할까요 보통 세입자가 이사가는 당일. 전세금을 한 번에 계좌로 입금해줍니다. 그럼 전세금을 다 돌려주느냐? 경우에 따라 조금 다릅니다. 공과금을 제하고 입금하는게 보통이고, 집을 확인하여야 합니다. 세입자가 짐을 완전히 뺀 다음 집을 확인하여 혹시나 손망실된 부분이 있는지 확인하고, 세입자에게 그 부분의 견적을 통지, 전세금에서 제하고 입금하시면됩니다. 보통 이부분에서 다툼아닌 다툼이 있는데, 법적분쟁까지 갈 문제는 아니고, 세입자가 입주전에 시설물에 대해서 이상없다고 체크한 설문지(보통 중개사를 끼고 있으면 있습니다) 혹은 훼손된 부분의 훼손되기 전 사진이 있으면 이상적입니다. 이렇게 전세금 - 공과금 - 원상복구비용 = 이사가는 세입자한테 입금해야할 전세금 입.. 더보기
전세줬던 집, 계약기간 끝나기 전에 입주하고 싶다면? 최근에 너무 임차인 위주로 포스팅 한거같아서, 오랜만에 임대인을 위한 포스팅 하나. 전세줬던 집. 급히 들어가 살려는데, 기존 세입자 어떻게 해야할까? 내보낼수있을까요? 아니면 계약기간 끝날때까지 기다려야 할까요? 중간에 내보내기 위해서는 통상적으로 가장 많이 이용되는 방법은 이사비 + 중개수수료 + a 계약기간만료를 기다리시겠다면 그냥 계약연장 안하겠다고 의사표시하시면 됩니다. 사실 계약기간이 그렇게 많이 남았거나, 급히 입주해야한다면 돈이 조금 부담되더라도 기존세입자에게 이사비와 중개수수료 +a 를 주고 내보내는게 이득입니다. 뭐 짐이 없다면 잠시 짧게 월세집 구해서 사는것도 방법이라면 방법이죠. 요즘은 이사할떄 텀이 생기는 부분에 대해서 창고료를 받고 보관해주기도 합니다. 비용이 싸지는 않아요. 임.. 더보기
전세 계약금 납입 후 전세가 하락하면? 8.2 대책 이후라서 그런것도 있고, 준공완료로 전세에서 자가로 들어가시는 분들도 많아지니, 전세가가 확실히 떨어지는게 보입니다. 전세계약 후 바로 입주하기보다 보통 짧게는 1개월, 길게는 3~6개월까지도 걸리죠. 그럼 이 기간동안 전세가격의 변동폭이 큰 곳이라면? 전세계약금을 건낸 뒤에 전세가가 떨어지면 어떻게 될까요? 이미 계약하셨기 때문에 전세가가 떨어져도 관계없습니다. 즉, 임차인은 기존의 조건(계약서상 조건)을 그대로 이행해야합니다. 하지만 집주인에게 문의는 해볼수있죠. 집주인에게 직접 문의하는 방법과, 부동산(중개사)를 끼고 있다면 중개사에게 의사를 전달해서 집주인 설득을 부탁할수도 있습니다. 만약 집주인이 OK한다면 일이 잘풀리는거고, 아니라면 손해보는 느낌으로 사셔야해요. 하지만 매매라면 .. 더보기

티스토리툴바