서울부동산시장. 향후전망은?

현재 지방집값은 다 하향세입니다. 2013년 수준으로 돌아갔다고 보시면됩니다. 

부동산의 기본속성중의 하나가 인플레헷지입니다. 물가상승률을 방어한다는건데 바꿔말하면 2013년 수준이 아니라 물가수준 감안하면 처참한 수준입니다. 그런 상황에서 오직 서울집값만 오르고있죠. 

무엇이 원인일까요? 하나의 원인이 아닙니다. 지난정권의 초이노믹스부터 현재 양도세까지 많은 요인들이 있습니다. 하지만 가장 큰 요인들을 꼽자면 금융위기 이후 금리인하를 10년간 유지하면서 만들어진 엄청난 규모의 유동자금, 서울부동산불패신화를 믿는 심리, 그동안 억제되었던 수요층의 불안심리, 다주택자들에 대한 양도세로 인한 매매물량 절감 등입니다. 이 모든 걸 생각해보면 과연 서울집값의 미래는 어떻게 될까요?

부동산시장도 기본적으로 시장입니다. 

공급과 수요. 

2016년 기준통계자료를 보면 서울에 전체주택수는 364만채고, 주택소유자 전체는 240만명정도입니다. 이중 84%인 200만명이 1채를 소유하고 있는데 서울 주택수의 55%를 차지하는 이분들은 서울을 떠나지 않는한 매매를 하지않는 콘크리트(?)층 입니다. 2주택자는 28만명 정도로 12% 정도인데 1가구 3주택이 양도세 적용요건이라 이분들중 일부부터가 벌써 양도세를 적용받습니다. 3채 이상부터는 약 10만명 정도로 전체의 4%정도입니다. 이 4%가 서울의 주택량의 28%에 해당하는 100만채를 가지고 있습니다. 

1주택자 55%, 양도세를 확실히 적용받는 28%. 

물론 이들이 100% 매매를 안하는건 아니지만 단순히 수치만 보더라도 얼마나 서울의 부동산매매시장이 경색될수밖에 없는지 한눈에 아실수있지않나요? 서울의 인구도 감소되고 있지만, 서울인구감소율보다 더 빠르게 서울의 부동산매물이 줄어드니 자연스럽게 가격이 오릅니다. 

다주택자들은 양도세규제 때문에 안산다?  

아닙니다. 

많은 다주택자들은 노무현-이명박으로 이어지는 지난 정권을 통해서 부동산규제라는게 정권의 입맛에 따라 바뀌는 것을 학습했습니다. 그러니 양도세 때문에 매물을 내놓지는 않아도 매수를 멈추지는 않았다가 제 생각입니다. 오히려 수많은 대출규제와 상승된 집값으로 인해서 무주택자들의 내집마련이 더 힘들어졌습니다. 반면 임대주택사업자(다주택자)들이 상대적으로 느슨한 대출규제로 집을 사는게 더 쉽습니다. 그러니 제 시각으로는 지금 올라가는 집값에는 아직도 투자와 투기자본들이 있습니다.

그럼 이제 서울 집값은 어떻게 될까요?

더 오릅니다. 그러나 지금만큼은 아닙니다. 

부동산시장은 정부정책의 영향을 많이받습니다. 주택 100만호건설과 같은 대규모 정부사업이 추진된다면 당연히 수요 공급에 따라 집값은 보합세를 유지하거나 일정한 박스권안에서 머무를것입니다. 그러나 현재 서울시장은 도시재생(?)을 추구함으로 대규모 토목사업은 실행가능성이 매우 낮습니다. 그러니 단기적으로는 줄어드는 공급과 부족한 공급으로 인한 가격상승. 즉 더 오릅니다. 그러나 어느순간 더 이상 오르지않는 순간이 옵니다. 현재 서울의 주택가격에는 분명히 거품이 있습니다. 그 거품은 더이상 매매가 되지않고, 서울부동산불패신화에 대한 심리가 깨어지는 순간 무너집니다. 많은 분들이 일본의 버블붕괴를 말씀하시는데 그건 하락론자의 꿈이라고 말씀드리고 싶습니다. 일부지역에서 그런 현상이 있지만 일본만큼은 아니다. 라고 생각합니다. 

그럼 언제?

금융통화위원회. 즉, 금리인상에 주목하십시요.

서울집값은 아마 미국과의 금리격차해소를 위해 금리가 인상(현재 0.5%차이로 미국금리가 높음)으로 시작될 것으로 보입니다. 비단 서울집값뿐만아니라 가계부채의 뇌관이 여기서부터 시작되리라고 생각합니다. 금리가 오른다고 생각하는 이유는 현재 0.5%차이인 금리를 미국은 당장 이번달 혹은 연내까지는 0.25% 더 인상하고, 내년까지는 현재보다 0.75%까지 인상을 생각중입니다. 이렇게되면 우리나라는 늦어도 내년까지는 현재보다 0.5%이상의 금리인상은 필연적입니다. 현 정부가 가계부채의 뇌관을 건드리지않기위해 버티고 있으나 이도 오래가지 못할것으로 보입니다. 금리인상이 시작입니다.

+)공급확대와 인구(수요) 관한 개인적인 생각.

주택공급이라는 것이 지금 당장 계획하고 무작정 늘릴려고해도 그 주택이 완성되기까지는 짧게는 2년 길게는 3년 이사이 걸린다. 오히려 현재상황에서는 더 위험해 보인다. 더해서 현재 출산율은 1명미만으로 가고있다. 당장은 충격이 오지않는다. 하지만 짧게는 20년, 길게는 30년뒤에는 어마어마한 사회문제로 다가올것이다. 1980년대 '하나만 낳아 잘기르자' 라는 말이 2000년대부터 저출산이야기를 꺼내게 만들었듯, 2018년 출산율 1명미만은 2038년에 어떤 사회문제를 만들어 낼지는 잘 모르겠지만, 적어도 부동산시장을 본다면 현재의 공급확대는 이후에 대규모 빈민가를 만들지않을까? 그래서 당장의 서울집값 해결을 위한 공급확대에는 부정적이다.