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부동산

[부동산 생활정보] 매매계약때 발견하지 못한 하자는 매수자/매도자 누구 책임일까? (F.한줄요약) - 주절주절 매매계약 이전 임장 때에는 제대로 확인하지 못하는 하자들이 이후에 발견되는 경우가 있습니다. (*주로 계절에 따라서 알수있습니다. 장마기간에는 누수, 겨울에는 결로와 보일러 등.) 잔금까지 치르고 소유권이전까지 끝났는데 발생한 하자는 어떻게 해결해야할까요? (*당연히 하자를 이야기하고 이전 주인이 해주겠다고하면 당연히 필요없습니다. 정말 좋은 매도자를 만나신 경우입니다.) 매도인에게 하자에 대한 책임이 있는경우가 많습니다. (만약 첫 입주이신 경우에는 과실문제는 관리실에 접수하시면 됩니다. 방송이 많이 나옵니다. 하자접수하시라고...) 좀 더 정확하게 말하자면 표준매매계약서 상에는 하자에 대해서는 안적는 경우도 있지만 하자책임에 대해서 별도약정으로 작성하신 경우는 가장 확실합니다. 계약서상 명시가 되어있.. 더보기
[부동산] 월세를 낼수없는 상황일때는 어떻게 해야하나? - 주절주절 코로나19로 인해서 많이들 힘드실겁니다. 요즘에는 월세가 미납되는 경우도 생기는데요. 제가 생각하는 조금 현실적인 방안을 말씀드려볼까합니다. 임대인과 임차인. 집주인과 세입자에 커뮤니케이션. 즉, 소통만 원활하다면 아주 쉬운 방법일수있습니다. 반대로 소통이 원활하지않다면 큰 기대를 할수없는 방법이기도 합니다. 사실 월세 연체를 걱정하는 가장 큰 이유는 월세연체로 인해서 임차권을 보호받지 못하는데 있습니다. 임차인은 기본적으로 주택임대차 보호법에 보호를 받습니다. 하지만 월세를 2달(2회) 연체하면 주택임대차 보호법에 보호를 받을수 없습니다. 관련 법률은 임대차보호법 6조 입니다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통.. 더보기
전세계약중 부동산 매매는 가능할까? 임차인이 전세계약기간중에 임대인은 부동산을 매각할수있을까? 당연히 가능합니다. 사실 질문자체가 잘못되었습니다. 임차인은 임대인과 전세계약(사용권?)을 했고 이것은 소유권과는 별개입니다. 그러니 임대인이 부동산을 매각하는것은 임차인과의 전세계약과는 별개입니다. 이런 질문을 하시는 분들의 특징은 집주인이 바뀌면 내 전세보증금은 어떻게 되느냐? 라는 걱정때문에 이런질문을 하신것으로 보여집니다. 당연히 승계됩니다. 부동산을 매수한 사람이 전세계약을 승계함으로 전세보증금은 새로운 집주인에게 받으실수있습니다. 그러니 전세계약 중 부동산의 매매문제는 신경안쓰셔도 됩니다. 부동산계약서도 다시 작성하실 필요가 없습니다. 그러니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. *만약 새로운 집주인이 전세보증금의 증액 가능한 범위내에서 전.. 더보기
집주인이 대출을 위해서 전입신고를 미뤄달라고 한다면? (+보호받을수있는 경우는?) 집주인이 이상한 부탁을 하는 경우가 종종있습니다. 전세계약 이후 전입신고를 미뤄달라는 부탁이 그중하나입니다. 이런경우는 어떻게 해야할까요? 당연히 안됩니다. 이런경우는 주로 집주인의 대출을 위한 경우입니다. 대출보다 후순위가 된다면 향후 사건(경매)이 발생하면 권리를 보호받지못합니다. 그러니 이러한 부탁은 단호하게 거절하셔야합니다. 집주인이 단순한 부탁을 넘어 금전적 보상을 약속하는 경우에는 더욱 단호하게 대처하셔야합니다. 이런경우는 집주인이 그정도로 대출이 급한 경우로 깡통전세일 경우가 높습니다. 집주인의 사정하더라도 내 돈을 지키기위해서는 단호하게 대처하는 것이 중요합니다. 집주인이 바뀌면서 이렇게 대출을 위해서 세입자에게 요청하는 경우도 있습니다. 이 경우도 마찬가지입니다. 전입신고와 확정일자가 대.. 더보기
여러 이유로 차감된 월세 입금시 월세세액공제는 어떻게 되는걸까? 여러가지 이유로 감액된 월세를 입금한 경우가 생길 수 있습니다. 유지비? 명목으로 월세를 감액받으실수도 있고, 다른 수리비로 월세를 감액받으실수도있습니다. 다만 이런경우 월세에서 차감하여 입금하게 되는 경우가 생길수있습니다. 만약 차감된 월세를 입금하는 경우에는 월세세액공제는 어떻게 되는지 궁금하실수있습니다. 답은 월세세액공제 금액에서 빠집니다. 예를 들면 40만원이던 월세에 10만원 정도의 유지비 및 수리비 명목으로 감액되어 30만원을 웰세로 지불하였다면 월세세액공제액은 지불하신 월세 30만원 입니다. 그러니 집주인이 감액하고 보내라고 해도 정상적인 월세를 납부한 뒤에 다시 입금받으시는게 좋습니다. 더보기
경매 대출은 얼마까지 나올까? 경매에서 대출은 얼마나 나올까? 낙찰금액을 기준으로 나올까? 감정평가금액을 기준으로 나올까? 아파트와 상가, 토지마다 다 다르다. (모든 기준은 1금융권이다. 2금융이나 캐피탈로 10%정도 더 가능) 아파트 KB부동산시세를 기준으로 60%. 위 매매가를 기준으로 전용 25평형의 일반평균가는 100,500만원이다. 위 아파트가 경매로 나올경우 받을수 있는 대출은 60,300만원이다. 이렇게 경매에 나온 아파트는 감정평가액보다 KB부동산시세의 일반평균가를 기준으로 60%를 산정한다면 대부분 대출금액이 비슷하다. -참고로 다가구의 경우 방의 개수만큼 최우선변제금은 제외한다. 상가 상가는 KB부동산시세에 나오지 않는다. 그럼 무엇을 기준으로 할까? 바로 감정평가 금액이다. 감정평가금액을 기준으로 60% 혹은 낙.. 더보기
부부공동명의로 절세가 가능하다고? - 주택의 양도소득세 부부공동명의로 절세가 가능하다는 말 들어보셨나요? 부부공동명의로 한다면, 양도소득세(2년 이상), 종합부동산세(토지는 10억, 주택은 12억까지), 상속세와 증여세, 임대소득 등에서 절세효과를 누릴수 있습니다. 그 중 에서 주택의 양도소득세 에 대해서 알아보겠습니다. 양도소득세의 경우 주택을 2년 이상 보유하는 것이 기본적인 조건입니다. 왜냐하면 2년이상 보유해야만 기본세율을 적용하기 때문입니다. 현재 기본세율은 1,200만원 이하는 6% 4,600만원 이하는 15% (108만원 누진공제) 8,800만원 이하는 24% (522 만원 누진공제) 1억5천만원 이하는 35% (1,490 만원 누진공제) 3억원 이하는 38% (1,940 만원 누진공제) 5억원 이하는 40% (2,540 만원 누진공제) 5억원 .. 더보기
서울부동산시장. 향후전망은? 현재 지방집값은 다 하향세입니다. 2013년 수준으로 돌아갔다고 보시면됩니다. 부동산의 기본속성중의 하나가 인플레헷지입니다. 물가상승률을 방어한다는건데 바꿔말하면 2013년 수준이 아니라 물가수준 감안하면 처참한 수준입니다. 그런 상황에서 오직 서울집값만 오르고있죠. 무엇이 원인일까요? 하나의 원인이 아닙니다. 지난정권의 초이노믹스부터 현재 양도세까지 많은 요인들이 있습니다. 하지만 가장 큰 요인들을 꼽자면 금융위기 이후 금리인하를 10년간 유지하면서 만들어진 엄청난 규모의 유동자금, 서울부동산불패신화를 믿는 심리, 그동안 억제되었던 수요층의 불안심리, 다주택자들에 대한 양도세로 인한 매매물량 절감 등입니다. 이 모든 걸 생각해보면 과연 서울집값의 미래는 어떻게 될까요? 부동산시장도 기본적으로 시장입니다.. 더보기
공공임대아파트 7가지 간단요약. 공공임대아파트 종류가 다양한데 대표적으로는 5년, 10년 기간을 살면 분양전환의 우선권을 주는 임대아파트를 많이 말함. 50년도 있는데 이건 분양전환이 되지 않는다. (기금과 한국토지주택공사와 지자체가 건설 공급한다. 영구임대아파트의 대체 목적) 공공임대아파트에서도 5년 10년짜리들이 요즘 말이 많다. 왜냐하면 분양전환시 가격을 주변 시세로 결정하는데 5년, 10년간 오르지 않는 아파트가 있나 (...) 우선권 받아봐야 시가대로 살거라면 왜 살았나 (...) 좀 더 세세하게 종류를 알아보면 총 7종류로 나눌수있는데, 대부분이 국가와 지자체나 주택도시기금의 지원을 받음. 가장 많이 쓰이는건 위에서 말한 분양전환을 목적으로 한 분양전환공공임대주택. 영구임대주택은 국가나 지자체의 지원받아 최저소득 계층을 대상.. 더보기
부동산 구매? 지금이 적기인가? 사실 살아가면서 가장 큰 자산이 부동산 구매. 근데 그만큼 뭐 아는게 있어야죠. 거래자체도 처음이니 중개사 끼고 이것저것 도움받는데, 이 중개사도 결국 거래수수료로 먹고사니 과연 사라는 말을 믿어야 하는지 말아야하는지? 긴가민가하죠. 근데 사실 어렵게 생각하면 한없이 어려우니 스스로의 기준을 세우면 됩니다. 투자목적인지 거주목적인지, 자금은 얼마가 있는지, 무엇을 우선순위로 할것인지. 이런 기준을 하나, 둘 세우다보면 어느 순간 사야할지 안사야할지 판단이 섭니다. 그럼 투자목적으로 현재의 상황은 어떤가? 지극히 개인적인 의견입니다. 미국은 금리인상을 하는 중이고, 우리나라도 곧 금리인상을 하겠죠? 거기에 원리금대출상환으로 대출금을 상환해야하니 사실상 투자목적으로 사는건 현재로서는 현실적으로 투자가 아닌 .. 더보기

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